TJSP invalida alteração do mapa de zoneamento de São Paulo e modula os efeitos da decisão
O Órgão Especial preservou a revisão geral de 2024, mas declarou inconstitucional a mudança posterior do mapa por vício no processo legislativo.
O julgamento
O Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo julgou, em 26 de agosto de 2026, a Ação Direta de Inconstitucionalidade nº 2257600-87.2025.8.26.0000, de relatoria do desembargador Donegá Morandini. A ação discutia duas normas municipais relacionadas ao parcelamento, uso e ocupação do solo na Capital.
A Lei municipal nº 18.081/2024, que promoveu a revisão da Lei de Zoneamento, foi considerada constitucional. Em sentido diverso, o artigo 8º da Lei nº 18.177/2024, responsável por nova alteração do mapa de zoneamento, foi declarado inconstitucional.
Razão da inconstitucionalidade
De acordo com a divulgação oficial, o projeto que originou a Lei nº 18.177/2024 havia sido apresentado para correções pontuais e ajustes técnicos. Durante a tramitação, porém, emendas parlamentares promoveram mudanças substanciais no mapa e nos eixos de estruturação urbana.
O Órgão Especial entendeu que houve desvirtuamento do objeto inicial e ausência de pertinência entre o conteúdo submetido à participação popular e as alterações efetivamente aprovadas. A conclusão foi de que uma revisão materialmente relevante do zoneamento não poderia ser introduzida como simples ajuste, sem a observância do processo legislativo adequado.
Modulação e efeitos práticos
O julgamento restabelece o mapa previsto na Lei nº 18.081/2024. Ao mesmo tempo, o Tribunal modulou os efeitos para que a decisão produza consequências a partir da publicação do acórdão, preservando atos administrativos pendentes de decisão ou praticados durante a vigência da norma considerada inconstitucional.
A modulação busca proteger a segurança jurídica e a confiança de proprietários, empresas e terceiros que praticaram atos sob o regime então vigente. O impacto alcança licenciamentos, projetos imobiliários, contratos e decisões administrativas vinculadas ao uso e à ocupação do solo, mas cada situação deverá ser examinada conforme sua data e seu estágio de processamento.
Situação processual e relação com o STF
A decisão foi tomada pelo Órgão Especial e a produção dos efeitos modulados depende da publicação do acórdão. O próprio TJSP informou que o resultado está sujeito à decisão anteriormente proferida pelo Supremo Tribunal Federal, que havia suspendido liminar concedida no processo estadual.
Portanto, o julgamento não deve ser apresentado como solução processual definitivamente encerrada. O acompanhamento do acórdão, de eventuais recursos e da tramitação relacionada no STF é indispensável antes de extrair consequências para casos concretos.