ITBI na integralização de imóveis: o que o STF está decidindo no Tema 1348
O STF julga se empresas imobiliárias e holdings pagam ITBI ao integralizar imóveis no capital social. Entenda o Tema 1348 e o que muda para o empresário.
Quando um sócio transfere um imóvel para a empresa como parte do capital social, a Constituição Federal prevê imunidade de ITBI (art. 156, § 2º, I). O alcance dessa proteção para empresas com atividade preponderantemente imobiliária, porém, está em discussão no STF.
Na prática, muitas prefeituras cobram o imposto quando a empresa tem como atividade principal a compra, a venda ou a locação de imóveis, o que pode ocorrer com holdings patrimoniais e administradoras de bens.
É essa cobrança que o Supremo Tribunal Federal analisa no Tema 1348 da repercussão geral (RE 1.495.108).
O que está em discussão
O texto constitucional prevê a imunidade na integralização de capital e nas operações de fusão, incorporação, cisão e extinção, com uma ressalva relacionada à atividade imobiliária preponderante. A dúvida é se essa ressalva vale também para a integralização de capital ou apenas para as reorganizações societárias.
O recurso foi apresentado por uma empresa contra decisão do TJSP que validou a cobrança de ITBI pela Prefeitura de Piracicaba sobre um imóvel integralizado ao capital social.
Como está o julgamento
O relator, ministro Edson Fachin, votou pelo reconhecimento da imunidade de ITBI na integralização de capital independentemente da atividade preponderante da empresa, inclusive quando ela atua no setor imobiliário.
Na sessão de 16 de setembro de 2026, cinco ministros haviam votado a favor desse entendimento e dois em sentido contrário. O julgamento foi suspenso por pedido de vista do ministro Alexandre de Moraes.
Após a devolução dos autos, a retomada foi agendada para a sessão virtual de 9 a 19 de outubro de 2026. Até a atualização deste artigo, em 6 de outubro, não havia decisão definitiva sobre o Tema 1348.
Dois pontos de atenção
Primeiro, a imunidade está ligada ao valor efetivamente destinado ao capital social. Em 2020, no Tema 796, o STF decidiu que ela não alcança o valor dos bens que exceder o limite do capital social a ser integralizado.
Segundo, no voto do relator no Tema 1348, o reconhecimento da imunidade não impede os municípios de demonstrar eventual simulação ou fraude para usufruir indevidamente dessa proteção.
O que o empresário deve acompanhar
A tese a ser fixada em repercussão geral orientará o julgamento de casos semelhantes em todo o país e pode alterar o custo de constituir ou reorganizar uma holding. Também existe a possibilidade de o STF modular os efeitos da decisão, isto é, definir a partir de quando ela vale e para quem.
Por isso, quem tem imóveis em nome próprio, estuda uma holding ou já integralizou bens deve acompanhar a conclusão do julgamento.
Patrimônio não se protege depois do problema. Organiza-se antes.